Nemovitost je pro Čecha jistota. Trend ale bude nájemní bydlení

Ceny nových bytů v Praze rychle rostou. Průměrná cena dosáhla v prvním čtvrtletí tohoto roku 145 749 korun za metr čtvereční, což je téměř o třicet procent víc než před rokem. Proč?

Rád bych podotkl, že to není trend posledního kvartálu. Skokový nárůst jsme zaznamenali za celý poslední kalendářní rok. Tím chci říct, že to není jen odrazem války na Ukrajině (která začala 24. února – pozn. red.), ale že ten trend byl pomyslným vyvrcholením covidové doby.

A po vpádu Ruska na Ukrajinu se stalo co?

Vpád Ruska na Ukrajinu zapříčinil velikou nejistotu, která pak vedla k extrémnímu zrychlení růstu cen. Jde o jeden z velmi podstatných důvodů zdražování bytů, a to nejen na území hlavního města, ale po celém Česku. Další důležitou věcí je fakt, že v Praze existuje už roky problém, na který my jako stavaři a investoři dlouhodobě upozorňujeme. A totiž že poptávka vysoce převyšuje nabídku. Každý rok dodáváme na trh okolo šesti tisíc bytů, ale Praha jich potřebuje okolo deseti až dvanácti tisíc.

Momentálně je na trhu nejméně bytů za posledních deset let. Je to například tím, že se stále prodlužuje doba potřebná k získání stavebního povolení? Jaké další faktory za tím stojí?

Máte pravdu, doba potřebná k získání stavebního povolení je důležitý faktor. Ten proces je velmi pomalý a velmi neflexibilní. Nicméně nechci, aby to vyznělo tak, že my investoři všechno svalujeme právě na něj. Takhle jednoduchý ten problém není. Díky statistickým údajům, které jsme si nechali zpracovat, že průměrná doba projektu je v rozmezí čtyř až deseti let v závislosti na tom, jak velké změny se v rámci daného území dějí. Pokud jde o projekt, kde je potřebná změna územního plánu, průměrná doba je kolem osmi až deseti let. V projektu, kde žádáme o úvěr, se pohybuje v rozmezí čtyř až šesti let. Za tak dlouhou dobu přijdou legislativní změny, které je pak do projektu potřeba promítnout. A to je spousta práce navíc. Čili významnou překážkou je i nejasné legislativní prostředí. Plus Praha stále nemá aktualizovaný územní plán.

Realitní trh ale významné otřesy zaznamenal, jak jste sám zmínil, už během pandemie koronaviru. Co přesně se stalo?

Řeknu to jednoduše: Češi dostali velikou chuť nakupovat. V březnu 2020, kdy pandemie začala a v Česku začal platit první lockdown, jsme s kolegy vedli diskusi o tom, co se stane na trhu s rezidenčními projekty. A měli jsme veliké obavy. Jenže se stal přesný opak toho, čeho jsme se báli. Lidé si chtěli uložit peníze, protože nevěděli, jak se bude vyvíjet ekonomická situace. A tak využili nízkých hypotečních sazeb (a začali kupovat nemovitosti – pozn. red.). Nyní tak moc není z čeho vybírat, protože nabídka se nestačila doplnit.

Kvůli koronavirové pandemii taky výrazně podražil stavební materiál, někdy až o mnoho desítek procent. Jaký měla na ceny vliv válka na Ukrajině?

Válka na Ukrajině způsobila finální akceleraci toho, co předtím způsobila koronakrize. Ty dopady jsou, troufám si říct, enormní. Vezměte si třeba plyn. Jeho zvyšující se cena dopadá na každý segment stavebnictví. Na plyn jsou například pece, v nichž se vypalují cihly či střešní tašky. Čili jakmile zdraží plyn, logicky zdraží i cihly. Dalším významným faktorem je, bohužel, spekulace. Tu bych ilustroval na příkladu benzinových pump, kde ceny takřka přes noc vyskočily nahoru a pak se ustálily. Zkrátka současné nejistoty se významně promítají do cenového řetězce. Například stavební ocel se dnes pohybuje na dvojnásobku své „předcovidové“ ceny. A takových materiálů je mnoho.

Určitý počet bytů v Praze vlastní ruští občané. Médii proběhly po začátku války na Ukrajině a zavedení prvních protiruských sankcí zprávy, že se řada Rusů snaží své nemovitosti prodat, v obavách o to, aby o ně nepřišli. Máte i vy takové signály?

Přesná data nemáme, ale nic nenasvědčuje tomu, že by se ruští klienti, kterým jsme dříve byty prodávali, svých nemovitostí zbavovali. Na druhou stranu je potřeba říct, že počet zahraničních, tedy i ruských klientů, značně ovlivnila už koronavirová krize, od začátku pandemie jejich počet značně poklesl. Od začátku letošního roku pak máme jen jednotky klientů, kteří pocházejí ze zemí bývalého Sovětského svazu a dlouhodobě žijí v České republice. Klienti navíc procházejí velmi propracovaným systémem našich vnitřních kontrol, kdy ověřujeme původ investovaných zdrojů. U nás nelze platit v hotovosti ani ukládat hotovost na náš účet. Dlouhodobě také ověřujeme sankční seznamy.

Vlastnictví vs. podnájem

Stále platí, že lidé chtějí své bydlení spíš vlastnit, než aby bydleli v nájmu? A můžeme očekávat změnu a přiblížení k západním zemím, kde je trend opačný?

Češi jsou stále relativně konzervativní (tzn. chtějí nemovitost vlastnit – pozn. red.). Posledních pár let navíc ukazuje, že investovat do bytu není problém, ba naopak, jde o velmi výnosné aktivum a povědomí o nemovitostech jakožto investiční příležitosti se velmi šíří mezi vyšší střední třídu. Čímž se zvyšuje hlad po nových bytech.

Je dnes byt stále bezpečná investice?

Podle mě ano.

Ještě zpět k otázce týkající se vlastnictví a nájmu. Bude se tenhle trend měnit?

Je to možné. Česká společnost zraje, s čímž se zvyšují i nároky na kvalitu bydlení. Ať už z pohledu udržitelnosti, provedení stavby či architektury. Mladý klient nebude chtít z kvality ustoupit, ale dost možná přehodnotí formu bydlení. Nastěhuje se do nájmu – a tím se přiblížíme k Západu. Koneckonců, ony i úrokové sazby trend osobního vlastnictví bytů zabrzdí. V březnu, poté co začala válka na Ukrajině, jsme si nechali udělat průzkum, protože nás zajímalo, jak to Češi ve vztahu k realitám vnímají. Z šetření vyšlo, že nemovitost znamená pro Čecha jistotu. A taky se bohužel potvrdilo, že velká část lidí nemá našetřeno. Relativně velká část populace ani při svém měsíčním příjmu nemá možnost si na bydlení naspořit.

Proměnila se nějak skladba kupujících?

Od roku 2015 se výraznou skupinou stali investoři. V Praze je to jednoznačné, i když i tady je potřeba dívat se na projekty individuálně. Projekt v centru města má jiné klienty než projekt na jeho okraji. Jednoduše je to tak, že čím blíž jste k centru, tím větší poměr klientů tvoří investoři. Naopak čím víc jste na okraji, tím častěji si klienti kupují nemovitost pro vlastní bydlení.

Čerpají teď lidé peníze spíš z hypoték, nebo z úspor?

Dnes jsou to jednoznačně peníze z našetřených úspor. V momentě, kdy je inflace taková jako dnes, se lidé chtějí zbavit našetřených peněz a chtějí investovat do něčeho, co jim naopak vydělá. Takže pozorujeme úbytek klientů kupujících na hypotéky a naopak přicházejí klienti, kteří platí vlastní hotovostí. Často se o tu hotovost bojí a řeknou si, že i za současné situace si nemovitost pořídí, protože tak eliminují znehodnocení peněz.