Bytů je málo, ceny rostou. Úroky u hypoték budou stoupat

Loni byl rekordní nárůst poskytnutých hypoték. To je na první pohled trochu překvapivé, proč tomu tak je?

Na první pohled ano. Jde o souběh několika faktorů najednou. Jedna věc jsou nízké úrokové sazby, tam jsme na minimech od roku 2016 až 2017. Dále letí nahoru ceny nemovitostí a zprávy o jejich růstu ještě posilují ve veřejnosti dojem, že je dobré koupit teď, protože to bude už jen horší.

Také máme poměrně dlouhý proces povolování nové výstavby ve městech, na trh jde méně developerských projektů a ceny to tlačí nahoru. Inflace a strašák znehodnocení peněz jsou pro lidi motivace zaparkovat peníze do nemovitostí, byť s pomocí hypotéky.

 

Ovlivnil nějak nárůst hypoték i samotný covid?

Mezi našimi klienty je určitá skupina lidí, která si uvědomila, že jim vlastní bydlení nevyhovuje, ale když doma trávili méně času, tak jej nepotřebovali řešit. Část se jich nyní rozhodla ke změně, chtějí vyměnit stávající bydlení za větší či v lepší lokalitě. Jednoduše řečeno už jim nestačí to, co mají. Pak je tu ale velká skupina lidí, která potřebuje hypotéku a absolutně neřeší vnější okolnosti.

 

Kteří lidé to jsou a proč?

Jde například o ty, kteří se rozvádějí a potřebují vypořádat majetek, nebo se naopak dávají dohromady, sestěhují se či potřebují vyřešit dědictví. Ti se nezajímají o ekonomickou situaci, jestli je covid, nebo není, jaké jsou úrokové sazby nebo kolik právě stojí nemovitosti. Prostě jen potřebují vyřešit svou osobní situaci.

 

Není u části zájemců o hypotéku znát nejistota související s covidovou situací?

Nejistota vývoj ovlivňuje, ale opačným směrem. Lidé naopak chtějí bezpečné investice a nemovitosti jsou pro ně hmatatelné. Trend bude ještě nějakou dobu pokračovat. I když asi nelze čekat, že bychom letos překročili loňský objem, zhruba 250 miliard v poskytnutých hypotékách.

 

Co vše tedy může letošní vývoj v poskytování hypoték ovlivnit?

Hypoteční trh nelze oddělit od realitního. V realitách se nedá rozhodně očekávat významný propad cen. Pravděpodobně nedojde ani k mírnému poklesu. To už spíše zpomalí nárůst cen, až skončí veškeré vládní podpory. Zatím zde krize není vidět, ale uvidíme, co přinese další vývoj. Spousta lidí už možná „de facto“ přišla o práci, jen o tom zatím nevědí, podniky drží podpora státu. Teprve až skončí, tak se uvidí, kolik firem to nezvládne.

 

Mohou se do cen bytů přenést případné budoucí ekonomické problémy?

Když už by měly ceny klesnout, tak pravděpodobně u starších panelákových bytů, spíše na periferii velkých měst. Rodinné domy a pozemky podle mě nezlevní. Například vyjednat stavební povolení v Praze trvá i více než pět let. Developeři počítali s cenami, které tvořili, když projekty plánovali. Projekt jim musí dávat ekonomicky smysl a raději si počkají a prodají byty za delší dobu, než by je prodávali levněji.

 

Podle vás se tedy nedá mluvit o „cenové bublině“?

Těžko říct, teď se všude probírá, že jsme v krizi a při ní obvykle ceny nemovitostí zakolísají. Ale to se neděje, i když například ČNB dává signály, že jsou nadhodnocené až o dvacet procent. Já si to úplně nemyslím, trh je dynamický a je tažen poptávkou. Lidé mají potřebu kupovat a nemají co. Bublina nejspíš nesplaskne, maximálně budou ceny nějakou dobu stagnovat.

 

 

Na Plzeňsku, kde vaše firma sídlí, historicky do cen nemovitostí promlouvali i zahraniční, zejména němečtí klienti. Platí to stále? A odrazilo se v tom, že je v posledním roce cestování přes hranice různým způsobem omezováno?

Nemyslím si, že by se v tomto ohledu něco poslední dobou změnilo. Mám v Německu nějaké známé, kteří by tady v Čechách rádi investovali do bytů, protože jsou zde ceny menší než ve srovnatelných městech v Německu. Ale ten zájem nevnímám jako nějaký enormní. V Plzni obecně v posledním roce ceny nemovitostí vzrostly významně, hlavně u panelákových bytů. Celkově je zde situace podobná jako třeba v Praze, kde je velký nedostatek bytů. Lidé se stahují do větších měst za prací či studiem, a tak se dá očekávat, že tento trend bude pokračovat.

Potíže s povolováním nových staveb jsou velmi známé v Praze. Jaká je v tomto směru situace v Plzni? A jak je to v menších městech západočeského regionu?

S některými místními developery spolupracujeme, ale nevnímám, že by tu byl nějaký velký problém, že by se dělaly ze strany města naschvály. Za poslední roky se v Plzni postavilo hned několik velkých a zajímavých projektů a další se plánují. Jsou zde místa, kde se nemůže město s developerem dohodnout na podobě projektu, každý má jinou představu, ale je to spíše výjimka. Řekl bych, že to zde bude podobné jako v jiných krajských městech.

 

Loni došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitostí, jaký to mělo efekt?

Je to správný krok, ale měl se udělat v době, kdy byla konjunktura. Pár let zpátky by to dávalo větší smysl. Státní pokladnu to bude v napjatých časech stát dost peněz a ještě to mírně přiživilo ceny nemovitostí. Prodávající si uvědomují, že kupující nemusí platit daň z nabytí a mohou trochu navýšit ceny, a to se na podzim dělo. Nebylo to šťastně zvolené období.

 

Česká národní banka také v loňském roce rozvolnila parametry na poskytování hypoték. Nezvýší to spíše riziko nesplácení v budoucnu?

Tento krok jsem příliš nepochopil. Přišel lockdown, bankám se přirozeně zvýšilo riziko nesplácení hypoték. K tomu se přidalo moratorium, kdy vláda na půl roku odložila splátky a do toho přišla centrální banka, že rozvolňuje pravidla pro poskytování hypoték. De facto tak dala od limitů na hypotéky trochu ruce pryč. Nechala banky, ať si řídí riziko samy, což banky udělaly. Většina bank ovšem i nadále přísně kontrolovala, že nebudou žadatelé předluženi.

 

Jaký se dá čekat vývoj ohledně úroků?

Lze předpokládat navýšení. V aktuální statistice bude ještě Hypoindex nízký. Ten je ale zpožděný o dva až tři měsíce, protože se do něj dostanou až podepsané úvěry a prakticky tak jde o úroky sjednané někdy v lednu. V březnu už jsme ale nebyli schopni dělat hypotéky za lednových podmínek. Lidé jsou dnes finančně gramotnější, dohledávají si informace a pak na základě indexu chtějí hypotéku za dvě procenta. A my jim říkáme, že to ovšem bude o něco dražší, protože se za posledních pár měsíců na trhu zdražovalo.

 

Bude růst pokračovat i nadále?

Úroková sazba hypotéky je částečně navázaná na úrokové swapy. Za posledních šest měsíců se například desetileté swapy zvedly z 0,8 na 1,8 procenta. Když si připočteme marži za riziko, ziskovou marži, administrativní náklady banky, tak reálný úrok u hypotéky bude muset být výše. Nárůst ale nebude strmý, bude spíše pozvolný. Ale pokud se něco na trhu nezmění, bude kontinuální. Na druhou stranu jsme stále výrazně pod dlouhodobým průměrem úrokových sazeb, a proto klientům doporučuji držet se dlouhodobé fixace.

 

Zaujalo mě, že výrazně stoupl podíl lidí, kteří refinancují, mění banku, loni až na dvacet procent. Proč tomu tak je, je mezi bankami taková konkurence?

Já se u toho tématu vždy trochu naštvu. Nelíbí se mi, jak trh v tomto směru funguje. Část bank se snaží přetahovat klienty ostatních. Některé těžší případy neumí zafinancovat, ale refinancování umí dobře. Jedna banka udělá těžkou práci, dokáže případ vymyslet, připravit a schválit. A jiná pak přijde a přetáhne klienta za o něco málo menší úrokovou sazbu.

Zároveň se zde odráží určitý paradox v chování určitých bank k dlouhodobým klientům. Často se stává, že když končí fixace úrokové sazby, klient dostane novou nabídku a ta bohužel nebývá tržní. Většinou je o 0,3 až 0,5 procentního bodu horší než tržní sazba, tedy sazba pro nové klienty. A to tento člověk pět i více let bance splácí a ona ho odmění sazbou na další období horší, než dá klientovi z ulice. Pak je jasné, že klient hledá možnost refinancování.

Dalším prvkem jsou pak provize.

 

Jak s tím souvisí provize?

Je tu obrovská skupina finančních poradců zaměřujících se na refinancování, protože si neumějí najít nového klienta. Jejich komunikace je ve smyslu: „ušetříme vám desetinu dvě, pojďme do jiné banky“. A je to jen kvůli tomu, že dostanou novou provizi. Vůbec je nezajímá, jestli by to šlo vyřídit v původní bance.

 

A šlo by to?

Moje zkušenost je taková, že ano. Když končí fixace mým klientům, oslovujeme stávající banku, jaké dá podmínky. Většinou se stane, že napoprvé pošle něco, co neakceptujeme, ale pošleme tam protinabídku od jiného subjektu na trhu. Letos nemám žádný případ, že by banka původní úrok nedorovnala. Sice z toho nic nemám, následné provize v bankách nejsou, ale klient dostane nejlepší možnou službu.

 

Takže řešením by podle vás byla určitá změna systému provizí?

Apeloval bych na banky, proč nepřemýšlí o malé provizi pro poradce, aby byli motivováni řešit úroky ve stávající bance. To by bylo nejjednodušší pro všechny. Bankám by neutíkali klienti, klientům by nevznikaly administrativní komplikace. Vždy lidem říkám, ať se podívají na motivaci člověka, který jim radí přejít z jedné banky do druhé. Většinou jsou to jen ty provize, což je smutné.